Comprar o refinanciar una vivienda

Hola y bienvenidos a uno de los seminarios web más importantes, ya que la mayoría de la gente nunca gastará más dinero de una sola vez que cuando compra una casa. E incluso si refinancia, suele ser la segunda cantidad de dinero que más gastará en su vida. Sin embargo, nuestro objetivo es eliminar el estrés de ambos procesos. Y sólo nos tomará unos minutos.

Comencemos nuestra conversación hablando de por qué debería QUERER ser propietario de una vivienda. Decidir comprar una casa puede ser la decisión financiera más importante que tomemos en nuestra vida. En este país, los gastos relacionados con la vivienda son de casi 12 centavos de cada dólar que gastamos. Pero obviamente, hay razones personales por las que puede querer su propia vivienda. Puede que desee más espacio, más intimidad y el derecho a renovarla a su gusto. Pero también hay muchas buenas razones económicas. La mayoría de la gente no las conoce todas.

Seguramente ha oído alguna vez la palabra “equity“. Pero, ¿qué significa? En pocas palabras, el “equity” de su casa es el valor acumulado que usted posee de su vivienda. Cada vez que paga una hipoteca, está acumulando capital o patrimonio (los intereses no cuentan en este caso). No ocurre lo mismo cuando paga un alquiler. El alquiler se paga al propietario y al mes siguiente debe nuevamente más alquiler. Cuando paga la hipoteca, aumenta la parte de la casa que le pertenece. Eso es el “equity” de su casa .

Seguramente haya oído hablar de los préstamos con garantía hipotecaria o de las líneas de crédito sobre el capital de la vivienda, también conocidas como HELOC, por sus siglas en inglés. Sirven para lo mismo, pero de formas ligeramente distintas. Un préstamo con garantía hipotecaria es un préstamo tradicional. Su patrimonio neto se utiliza como garantía y usted recibe una suma global de dinero. Normalmente, puede pedir prestado hasta el 85% de su capital a una tasa de interés fija. Luego lo devuelve mensualmente, igual que su hipoteca. Una HELOC es un poco diferente. También se basa en el patrimonio neto de su vivienda, pero a diferencia de un préstamo, una HELOC es una línea de crédito renovable y tiene una tasa de interés variable. Piense que es como una tarjeta de crédito. Dispone de una determinada cantidad de dinero que puede tomar prestada y devolver. Puede tomar lo que necesite y sólo paga intereses por la cantidad que saca.

Cuando construye equity o acumula valor en su vivienda, está creando riqueza. Una forma en que se refleja esto es vendiendo su casa años después por más de lo que la compró. Eso significa que no sólo ha vivido sin pagar alquiler durante esos años, sino que se ha ido con algo de dinero extra. Esto suele compensar el seguro de la vivienda, los intereses de la hipoteca y otros gastos que conlleva vivir en casa propia. Por lo general, aunque no siempre, cuanto más tiempo se es propietario de una casa, por más dinero se puede vender.

Hoy en día, casi todo el mundo sabe lo que es el puntaje de crédito. Muchos sabemos cómo comprobarlo gratuitamente. Este número de tres cifras determina lo alto o bajo que será nuestra tasa de interés en todo, desde una tarjeta de crédito hasta una hipoteca. Por lo tanto, cuando compra una casa y paga puntualmente la hipoteca, está mejorando su puntaje. Eso hará que sea mucho más barato la próxima vez que necesite un préstamo para comprar un auto, o cualquier tipo de préstamo personal.

Estas no parecen ser razones económicas para tener casa propia, pero según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, los propietarios son más felices que los inquilinos. También tienen más alta el autoestima. Esto es lo que hemos observado en tres décadas de consejería financiera: Cuanto más feliz es y más seguro de usted mismo, más sabias son las decisiones que toma con su dinero. Así que ésta es otra razón financiera para comprar su propia casa.

Ahora hablaremos de algo muy importante y, sin embargo, tan mal comprendido. Se llama relación deuda-ingresos, o DTI, por sus siglas en inglés. Es el número más importante para comprar una casa, incluso más importante que su puntaje de crédito. Al igual que un mal puntaje de crédito, un DTI alto puede arruinar sus posibilidades de obtener una hipoteca. Le explicamos por qué…

El prestamista calcula su relación deuda-ingresos, dividiendo sus obligaciones de deuda mensuales entre sus ingresos mensuales antes de impuestos. Básicamente, es todo lo que debe cada mes -como tarjetas de crédito y un préstamo para el auto- dividido por todo lo que gana cada mes. Para hacer un poco más fácil esta fórmula complicada, se suelen dejar fuera gastos mensuales como la comida, los servicios públicos y el seguro médico, entre otras cosas.

El DTI es como el hándicap del golf. Cuanto más bajo, mejor. Un DTI bajo significa que no está gastando todo lo que gana sólo para hacer los pagos de sus deudas. A los prestamistas hipotecarios les gusta eso, porque significa que tiene dinero disponible para hacer esos abultados pagos mensuales de su nueva casa. Para la mayoría de la gente, el préstamo más grande que solicitará en su vida es una hipoteca. Puede entender por qué esos prestamistas son un poco cautelosos. Por eso se basan en su DTI para tomar su decisión final.

El porcentaje más alto que puede alcanzar su DTI para que le aprueben un préstamo es del 43%. Si es superior, muchos prestamistas no lo aprobarán. Simplemente no querrán arriesgarse. ¿Por qué el 43%? En realidad, nadie lo sabe. Es sólo el número que la mayoría de los prestamistas han establecido. Obviamente, si usted puede conseguir tener un DTI más bajo que eso, ayuda aún más. Pero, ¿cómo hacerlo?

Lo importante en este punto es mejorar su DTI para poder impresionar a su prestamista. No sólo para que le aprueben la hipoteca, sino para que se la concedan a la mejor tasa de interés posible. Cuanto menos riesgo corran, menos intereses pagará. Obviamente, una forma de reforzar su DTI es ganar mucho más dinero. Pero eso no siempre es posible, y realmente no está bajo nuestro control. Esto es lo que SÍ está bajo nuestro control: Nuestros gastos mensuales.

Algo fundamental, pero que a nadie le gusta oír es: «elabore un presupuesto», pero hoy en día es muy fácil hacerlo. También es crucial si quiere comprar o refinanciar. Si no le entusiasma la idea de ponerse a escribir, hay muchas páginas web, aplicaciones y programas que se encargan de la pesada tarea de hacer un presupuesto. Muchos de ellos no cuestan nada y los que sí, muy poco. Aquí le explicamos cómo funcionan.

Debe saber que una de las herramientas presupuestarias más populares es Mint. Hay otra que se llama Personal Capital. Pero muchos bancos y cooperativas de crédito ofrecen programas similares en sus sitios web para sus clientes. Básicamente, sólo tiene que introducir sus ingresos y gastos, y estos programas hacen los cálculos por usted. Incluso puede proyectar sus ahorros si pide una cena menos para llevar o si refinancia su hipoteca. El programa hace el trabajo pesado.

Aparte de los números sobre el papel, como la relación deuda-ingresos o la cantidad de dinero en su cuenta bancaria, los prestamistas pueden fijarse en otros indicadores para determinar si podría permitirse pagar una hipoteca.

No es solo una cuestión de cuánto dinero tiene en el banco, sino de cómo consigue su dinero. ¿Sus ingresos son constantes? En otras palabras, ¿le llegan a intervalos regulares? ¿O fluctúan mes a mes? ¿Son fiables? Los trabajadores autónomos, estacionales o contratados pueden no tener un empleo fijo y un sueldo predecible cada dos semanas. Y, por último, ¿ha mantenido un mismo empleo durante varios años seguidos? A los prestamistas les gusta mucho que las respuestas a estas preguntas sean afirmativas.

Estas son más preguntas que se hacen los prestamistas: ¿Paga sus facturas a tiempo? ¿Tiene problemas con los saldos de las tarjetas de crédito? ¿Tiene un préstamo grande para el auto y otros préstamos importantes? Porque si sus respuestas son “SÍ”, ¿cómo va a manejar esos préstamos junto con una hipoteca de seis cifras?

En este último punto hablaremos de lo que tiene ahorrado. Aunque se puede comprar una casa sin un pago inicial, es muy raro que suceda. Lo más probable es que deba muchos miles de dólares desde el principio. Además, tiene que pagar la hipoteca, por lo que debe asegurarse de que puede reservar esa cantidad cada mes. Luego están los gastos varios y las facturas que conlleva la propiedad de una vivienda. Hay que sumarlos, desde los impuestos sobre la propiedad hasta el seguro, entre otros.

Si quiere refinanciar su vivienda, muchas de estas preguntas básicas siguen siendo válidas. Así que, aunque ahora tenga una casa, no está de más que las responda con sinceridad. Este repaso le ayudará cuando llegue el momento de refinanciar lo que ya posee. Hablando de eso, pasemos al tema de la refinanciación: qué significa, cómo funciona y si es una buena idea para usted.

Ahora abordaremos el tema desde el punto de vista de los propietarios. Hasta ahora me han escuchado y han asentido con la cabeza, pensando: «¡Sí, estoy bien!». Pero, ¿puede ser mejor incluso si refinancia su vivienda? Depende. La refinanciación es una de esas herramientas tan poderosas que pueden verdaderamente perjudicarlo si no se utiliza correctamente.

Debe saber que la refinanciación, o «refi» para abreviar, es cuando un propietario sustituye su hipoteca actual por una nueva. Este nuevo acuerdo tiene nuevas condiciones, como una nueva tasa de interés o un plazo diferente, y puede ayudar a los propietarios a reestructurar su préstamo para adaptarlo mejor a su situación actual. Una de las principales ventajas de la refinanciación es que puede reducir la cuota mensual de la hipoteca. La refinanciación sin pago en efectivo, también conocida como refinanciación de tipo y plazo, es el tipo más común de refinanciación y del que hablaremos hoy. Es importante saber que la refinanciación no es lo mismo que obtener una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria.

A simple vista puede parecer que la refinanciación consiste en cambiar una hipoteca por otra, pero en realidad se utiliza un nuevo préstamo para cancelar la hipoteca original. El momento de la refinanciación es importante porque la tasa de interés en el momento de la refinanciación se convertirá en la nueva tasa de interés de su hipoteca. Lo ideal es que sea más baja que el actual, lo que puede ahorrarle miles de dólares durante el resto de la hipoteca. También tendrá un nuevo saldo, que será lo que quedaba de su hipoteca anterior. Otras cosas que pueden cambiar al refinanciar son añadir o quitar a alguien de la hipoteca, cambiar la duración del préstamo de 30 años a 15 años (y viceversa) o pasar de un préstamo fijo a uno variable (y viceversa).

Es importante tener en cuenta que refinanciar su hipoteca es casi idéntico al proceso de obtener una hipoteca por primera vez. Puede optar por refinanciar con el mismo prestamista o con uno diferente. Y al igual que hizo con su primera hipoteca, siempre es recomendable comparar precios para conseguir la mejor oferta posible. Después de presentar la solicitud, el prestamista revisará todos los datos habituales, como el historial crediticio, la relación DTI y el historial laboral. La vivienda deberá tasarse de nuevo para que los prestamistas no le entreguen más dinero del que realmente vale. Una diferencia importante es que, en lugar de pagarla el banco, ahora es usted, el propietario de la vivienda, quien debe pagar la tasación de refinanciación.

Normalmente, los titulares de hipotecas convencionales pueden refinanciar su vivienda en cualquier momento. Pero si intenta refinanciar con el mismo prestamista que su hipoteca actual, muchos tendrán un período de espera de seis meses antes de considerar esta posibilidad. Pero puede evitar esto refinanciando con un prestamista hipotecario diferente. Los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA, por sus siglas en inglés) y los del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA, por sus siglas en inglés) tienen sus propios requisitos de tiempo antes de que puedan ser refinanciados y pueden oscilar entre 7 meses y un año. Debe tener en cuenta que la refinanciación puede ser complicada si su puntaje de crédito ha disminuido desde que obtuvo la primera hipoteca. Así que, aunque pueda refinanciar, es importante que compruebe que su crédito está en condiciones de ser aprobado para el nuevo préstamo.

Esto puede parecer extraño, pero en el momento en que compra su casa, está en el radar de todas las ofertas de refinanciación que existen. Muy pronto, empezará a recibir correo postal y electrónico que promocionan las ventajas de la refinanciación. Tenga mucho cuidado, porque estas ofertas no son para ayudarlo a usted, sino que lo que buscan los prestamistas es obtener beneficios para ellos. Antes de comprar o refinanciar, debe tener en cuenta algunas cosas importantes. Hablemos de ellas ahora mismo.

Debe saber que puede consultar a un consejero de vivienda de forma totalmente gratuita, este no intentará venderle nada, sino que solo responderá a todas sus preguntas. Las agencias privadas que ofrecen esta consejería están aprobadas por el gobierno federal, en concreto, por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU., más conocido como HUD, por sus siglas en inglés. Si va al sitio web del HUD y busca «consejería sobre vivienda», puede que encuentre una agencia local cerca de usted o una agencia nacional que igualmente puede responder a sus preguntas.

Por supuesto, hoy sólo hemos hablado sobre los conceptos básicos. Pero podemos ayudarlo a profundizar sobre este tema…